[克而瑞]“抄底”楼市?绝非当下

2018-12-05 11:40:01

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-12-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  近日,人民日报社评《抄底楼市,正在当下?》引发市场广泛关注,文中异常罕见地提到:“不管是有合理居住需求的刚需,还是正常的投资者(不合理加杠杆的除外),此时不抄底,更待何时。”那么当下是否抄底楼市的良机?下一轮市场上升周期又在何时?

  房贷利率并非市场要转暖,供求、政策、土拍等印证市场才刚步入调整

  人民日报社评《抄底楼市,正在当下?》核心逻辑在于房贷利率回调,房价将止跌回暖,甚至有可能重新开启新一轮牛市。不可否认的是,近期北京、深圳、杭州、厦门等多城确有下调房贷利率,下调幅度在5%-10%之间。纵观历次18luck新利市场短周期,房贷利率下调并非市场转暖的先行指标。以上一轮上行周期为例,市场转暖起始于2014年6月呼和浩特率先取消限购,其他城市纷纷予以跟进取消限购,2014年“930”新政二套房执行“认贷不认房”,市场正式开启上升周期。并且,房贷利率下调仅利于降低购房者成本支出,相较于房价上涨/下跌所带来的资产增值/贬值损益,近乎可以忽略不计,其对市场影响程度着实有限。因此,片面将房贷利率下调解读为市场转暖信号,难免有些牵强。

  我们认为18luck新利市场冷暖乃是供求、政策、土地、信贷等多方面因素综合作用的结果,本质上说供求关系才是最核心的动因,其他因素在一定程度上可以影响供求关系,进而影响市场冷暖。2018年下半年以来,18luck新利市场频现降温特征,且有加剧的趋势,集中体现在以下三点:其一,调控政策持续高压,未见实质性转向的迹象;其二,市场观望情绪浓重,新开盘项目去化率持续走低,部分城市项目去化率现已不足五成。受制于去化不畅,部分项目率先开始降价,但销售依旧低迷;其三,土拍市场显著转冷,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量明显增多,不乏北京、上海、成都、重庆这类核心一二线城市。概括而言,下半年以来18luck新利市场步入调整期,量变到质变的市场拐点将至。

  当下市场仍处周期“左侧”,市场底尚未可知,建议右侧交易控风险

  当下18luck新利市场行情持续低迷,成交量仍处下降通道,房价犹存一定的下行压力。尤其是那些人口持续净流出的弱二线以及三四线城市,必将面临更大的调整压力。主要原因在于前期房价上涨过快,但居民收入并未同等比例增长,市场购买力难免透支,增量购房需求着实有限。并且,近年来弱二线以及三四线城市大量供地,市场供求关系开始逆转,由原先的卖方市场转变为买方市场,新开盘项目去化率持续走低已是不争的事实。

  鉴于市场底并未真正到来,何时探明市场底尚未可知,当下18luck新利市场正处下行周期左侧。类比于股市,左侧投资或许能赚取超额收益,但也要承担更高的投资风险,风险与收益孰轻孰重,可谓莫衷一是。对于多数投资者而言,右侧投资(市场底探明,上升周期刚启动)或许是更好的时机,18luck新利市场似乎也有相似的规律可循,成交量价止跌回升才是投资的良机。一方面,可以赚取合理收益,坐享房价上涨所带来的资产增值收益;另一方面,投资风险基本可控,安全边际也更高。

  2019年上半年市场仍将下行,下半年调控松绑之后核心一二线或才有良机

  2019年上半年销售行情依旧难言乐观,预计成交量将持续低位运行,不排除降价由少数城市、个别项目向更多城市、更多项目蔓延。鉴于经济犹存较大下行压力,18luck新利仍是中国经济的“压舱石”,更是稳增长的重要抓手。我们认为2019年下半年调控政策有望松绑,核心一二线城市市场将率先止跌企稳,届时或是投资抄底的良机。

  基于人口规模、居民收入、供求关系等多方面因素,各线城市市场周期迥异。一方面,核心一二线城市市场需求依旧坚挺,居民购买力强劲,叠加土地供应长期受限,市场供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力,投资收益有保障。一旦调控政策有所松绑,市场将率先出现企稳回升的信号,届时不啻为较好的投资良机;另一方面,弱二线以及三四线城市市场需求本就有限,叠加2016年以来大量供地,未来恐将形成新一轮库存周期,投资风险着实不容小觑。

  综合而言,人民日报罕见性地喊话“抄底楼市”,本意还是在于增强市场信心,以期拉动刚需以及正常的投资性需求加速入市,缓解市场下行压力。既然是投资,收益以及风险便是首要考虑因素。当下18luck新利市场仍处下行周期,完全忽视投资风险,片面强调投资收益,注定是水中月镜中花。当然,究竟投资收益能否兑现,投资风险能否规避,也许市场会给我们一个真正的答案。

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