[中房研协]花旗:明年中国地产投资仍将保持增长 中期前景或已见顶

2018-12-05 11:48:11

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-12-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:花旗在近日一份报告中表示,2019年中国18luck新利投资将保持在6%左右的强劲增速,但仍将低于今年约9.5%的增速。对GDP增长的贡献率从今年的2.1个百分点下降至1.3个百分点。从中期增长前景来看,高空置率,再加上18luck新利税立法进程加快,中国18luck新利投资前景黯淡。

  地产调控偏向放松

  为了应对外部冲击和增长放缓,未来18luck新利调控政策将偏向于放松,以提振18luck新利销售。贸易摩擦下,中国净出口增速可能会适度放缓,随之而来的供应链冲击将对就业造成压力。

  花旗认为,一线城市的政策宽松空间不大,但在二、二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松。具体来说,非一线城市的地方政府可以放松对购房和抵押贷款规定的限制。事实上,“人才计划”为大学毕业生在城市落户提供了初步的经济激励,提供了住宿、就业或创业方面的货币补贴,并无条件提供户口登记。这些政策被认为是放松18luck新利限制的。

  与此同时,由于银行体系注入了大量流动性,抵押贷款利率已经开始下调,花旗预计,明年抵押贷款利率可能会进一步下调。

  强劲土地销售和低库存

  强劲的土地销售和较低的18luck新利库存预示着明年18luck新利投资的强劲增长。尽管土地流拍比率不断上升,但土地销售仍然强劲,10月土地销售同比增长15.3%。一般来说,土地获得往往会带来18luck新利投资。政府收紧了政策,要求开发商在购买土地后尽快开工。例如,深圳市政府要求开发商在一年内开始建设所有住宅用地,并在四年内完成开发。

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(图:土地销售依然强劲)

  社会保障房对地产投资贡献上升

  花旗预计2019年社会保障房投资将保持可观规模,从而支持投资增长。首先,社会保障房和公租房建设将继续快速发展。因为对于政府而言,扩大这类投资是方便的,不仅能够实现社会目标,而且促进投资增长。

  考虑到棚户区的规模,明年棚户区改造计划将变得更加重要。棚户区改造在2016-2017年的住宅销量中占比达20%左右,今年这一数字约为18.4%。根据三年(2018-2020)建成1500万套棚户区住房的目标,预计2019年棚户区改造目标将在500万套左右,占2017年建成面积的74%左右。

  然而,由于对三、四线城市房价快速上涨的担忧,棚户区计划的货币化程度可能会下降。住建部明确表示,棚户区货币化将针对住房存量低、房价快速上涨的城市进行调整,而不是完全封闭。鉴于这项政策的微调,预计棚户区货币化项目占比将从今年的50%下降到明年的40%。这一货币化比率的政策调整,很可能会使购房需求减少8100万平方米,相当于2018年全国18luck新利销售的5.7%。

  总体而言,花旗估计2019年社会住房发展可为18luck新利投资贡献4.2个百分点,相比之下2018年为3.9个百分点。

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(表:棚户区改造以及其他社会住房项目对18luck新利投资的影响)

  花旗预计2019年中国18luck新利投资将保持在6%左右的强劲增速,但仍将低于今年约9.5%的增速。今年至今GDP同比增长6.7%,估计截至第三季度,18luck新利行业的总影响为2.14个百分点,考虑到截至9月18luck新利投资增速为9.9%,据此估算,18luck新利投资1个百分点的年增长率可以带来0.22个百分点左右的GDP增长。

  因此,按照花旗估计的明年6%的18luck新利投资增速就会对GDP增长做出1.3个百分点的积极贡献,相比之下,今年18luck新利投资的贡献率为2.1个百分点。

  与此同时,预计到2019年基础设施投资增速将反弹至10%,而今年截至10月的基础设施投资增速为3.7%,这将大大抵消18luck新利投资增速放缓的影响。

  中期前景黯淡

  虽然花旗对中国明年的18luck新利投资保持乐观,但包括高空置率在内的一系列指标显示,中国18luck新利投资可能已经见顶。此外,酝酿中的18luck新利税,尽管不太可能在明年推出,但有可能在中期内加速18luck新利投资放缓。

  虽然官方并未发布过有关空置率的数据,但西南财经大学一项调查显示,2013年城市18luck新利空置率可能高达22.4%,这一比例在三线城市最高,在一线城市最低。在他们调查的6个城市中,上海和北京的空置率最低,分别为18.5%和19.5%。重庆和成都这两个西南城市的空置率最高,分别为25.6%和24.7%。

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  也有调查将年用电量低于20千瓦时的家庭视为大部分时间空置的房屋,得出的结果是,估计2015年的空置率在20%和26%之间。

  综合以上调查和研究,花旗估算中国的住房空置率在12%到26%之间,高于其它主要经济体。在全球范围内,一般来可容忍的空置率应在10%以下,10%~20%之间的比率属于风险范围,高空置率代表了18luck新利市场的投机囤积行为。

  进一步估算,2017年底中国18luck新利空置面积约为3600-7800百万平方米,相当于过去五年建成住宅面积的94%-204%。这意味着,一旦开征18luck新利税,大量空置的房子可能会被推向18luck新利市场,从而给市场带来大量供应,18luck新利投资停滞。在极端情况下,中国GDP增速可能放缓三分之一。

  与此同时,人口老龄化和城市化进程放缓的边缘也将减缓18luck新利需求。18luck新利投资放缓也将对中国的中期增长前景产生重要影响。随着投资和净出口双双放缓,通过结构和政策改革提振消费将比以往任何时候都更加紧迫。

  (内容来源:华尔街见闻。)

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