[中金公司]开年首周销售显著下滑,去化率再创新低

2019-01-11 17:11:52

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-01-11
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中金公司

  行业动态

  行业近况受元旦假期因素影响,上周我们持续监测的60 城新房销售面积同、环比分别下降28%和47%;剔除假期影响后同、环比分别下降14%和26%。10 个重点城市推盘去化率降至58%,继2018 年11 月首周(59%)跌破60%后再创新低。

  评论

  销售面积降幅显著。上周60 城累计新房销售面积同、环比分别下降28%和47%,其中超高/高能级城市同比下降38%,中低能级城市同比增长1%。剔除假期影响后60 城销售面积同、环比分别下降14%和26%(2018 年12 月同比+5%,2018 年全年同比走平)。

  销售均价同比涨幅维稳。上周60 城新房销售均价同、环比分别上涨15%和5%(2018 年12 月同比+15%),其中超高/高能级和中低能级城市分别同比上涨17%和9%(2018 年12 月分别+18%和+13%)。2018 年全年60 城周均销售均价同比上涨8%。

  推盘去化率创新低。上周10 个重点城市共有25 个项目开盘,累计新推房源8282 套,环比下滑59%,同比增长51%(2018 年12月+17%);推盘去化率降至58%(2018 年12 月66%),创2015 年6 月以来新低。2018 年全年周均推盘量同比增长34%,平均推盘去化率77%。

  居住用地成交面积大幅下滑,溢价率小升。上周300 城居住用地推出和成交面积分别同比下降27%和47%(2018 年12 月+12%和+1%),剔除假期影响后分别同比下降13%和37%。楼面均价同比上涨32%(2018 年12 月+2%),平均溢价率较2018 年12 月提升4个百分点至11%。2018 年全年300 城居住用地成交面积同比增长19%,楼面均价下跌11%。

 估值与建议

  A/H 地产股当前分别交易于5.8/5.3x FY19e P/E,处于历史底部区间。我们认为近期央行降准透露出的“稳增长”信号有利于在短期提振市场情绪,但若无后续中央层面或行业放松政策(尤其是需求端政策,例如调整认房认贷、显著提升住房按揭额度等)跟进,基本面加速下滑趋势仍难有根本逆转。建议投资者不宜过度乐观,短期继续推荐在一二线城市拥有优厚土储资源、业绩确定性强、财务稳健的龙头房企,A 股保利和招商,港股中海、华润和龙湖,暂不建议追逐高弹性标的。

  风险

  融资环境超预期收紧,楼市调控政策大幅加码。

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