谨慎看待未来市场 深圳控股年度目标只增10%

胡天祥2019-04-02 15:51:53来源:时代周报

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  在入股恒大之后,深圳控股这家具有深圳国资背景的地产公司,开始越来越多地受到外界的关注。

  3月29日,深圳控股在香港举行2018年业绩发布会。财报显示,报告期内,深圳控股实现总合同销售额约164.53亿元,同比上升43.1%;营业额约166.4亿港元,较去年同期上升62.3%;毛利59.7亿港元,较去年同期上涨68.1%;毛利率为35.9%,较去年同期上涨约1.3个百分点;净负债率为54.2%,处于行业较低水平。

  据悉,深圳控股2019年销售目标为180亿元,比2018年实际销售额增长10%。

  作为深圳市国资委旗下最大的18luck新利上市公司,深圳控股的另一个身份是恒大地产的战略投资者。

  “早期是恒大主动找到我们,希望公司成为其战略投资者。管理层考虑到,对恒大的投资从经济上考虑是很划算的。同时恒大在深圳储备了许多土地资源,且正逐步向一二线靠拢。”谈及入股恒大地产的初衷,深圳控股董事局主席吕华曾向时代周报记者透露,这与深圳控股积极拓展一线城市资源,聚焦深圳市场的战略都是一致的。

  在业绩会上,“恒大”依然是出现频率较高的关键词之一。“过去的一两年,公司确实和恒大地产保持沟通。”在被问及恒大与深深房的重组进展时,深圳控股首席运营官朱国强回应称,公司也希望恒大能够尽快完成与深深房的重组,为包括深圳控股在内的股东带来丰厚的收益。

  会上,深圳控股多位高级管理层还就时代周报记者提出的销售目标、负债率、跟投等多个问题,一一进行了回应。

  (时代周报:Q  深圳控股管理层:A)

  Q:财报显示,今年深圳控股可售货值达360亿元,且约70%位于深圳。但为何销售目标却谨慎定为180亿元,比去年实际销售额增长10%,目标去化率仅50%?

  A:180亿元的销售目标相对来说是一个谨慎稳健的定位。

  这样定的原因主要有三个方面:从市场角度看,2018年10月开始,尤其是公司货值所在的深圳区域,市场进入到一个低迷状态。虽然目前有所回暖,但相对来说,管理层觉得还不是特别乐观;从政策角度看,房住不炒主基调以及深圳实施的限售、限价、限贷政策,还没有实质性的回暖,只是说限贷政策有一个小的放松,限购和限价并没有什么太大的放松,所以在这个大的政策基调下,管理层认为市场还处在一个谨慎的状态。第三个方面是从2018年下半年开始,整体的经济状况并不是特别乐观。

  所以综合上述三个原因,管理层认为50%去化率,是一个适度的目标,也是比较符合实际情况的。

  Q:截至2018年底,深圳控股净负债率(包括所有带息负债)仅为54.2%,今年管理层有无计划加大投资,适度加杠杆?

  A:深圳控股一直保持稳健的财务政策,我们的净负债也一直处于比较稳健的状态。

  至于会不会加杠杆,则取决于公司需要扩张的时候,有足够加杠杆的基础,这个基础就是我们比较稳健,而且要保持较低净负债率;同时公司也跟银行保持十分密切的合作,有足够的授信额度,以及有足够的储架融资方式(注:一次核准,多次发行的再融资),公司随时可以根据需要发行超短融债券和储架票据,以及相关资产证券化的模式。

  Q:内部跟投的情况如何,以及如何看待这一机制的利弊?

  A:实际上每家国企都有不同激励方向的选择,之所以公司选择在项目拿地开始实施跟投,无非是要反过来对整个项目的控制、管理、和运营方面,提出更加有责任心的要求,同时也让项目的管理和运营方面能更加精细化。

  公司在拿地方式和现有资源的获取上,都有身为国企的一些优势。其次,在融资成本上,很显然公司也有很强的优势。

  但公司的短板也恰是因为国企背景,而更多受到整体的管控体系要求,导致公司在推进项目的流程过程中,会在规范和效率之间,更加重视规范。

  那么在这种情况之下,管理层开始尝试用一些市场化的手段(指跟投),来促使公司在推进项目过程上,能够更加精细和到位一些。在跟投实施过程中,决策者,比如说刘崇总和我,只要是我们同意了这一笔投资,那么我们必须强制跟投;包括公司主管地产业务的董方总,也都是强制跟投。同时强制跟投的范围还包括项目具体的操盘单位以及“一线人员”。

  通过跟投机制,公司更希望体现的是一种责任和正向的激励,就是大家对于一个项目从测算到运营,到整个销售的全流程能够能加精细,更加到位一些。在跟投比例上,其实是不高的,因为公司不是根据注册资本来做跟投,而是根据所取得的地价等指标来作为跟投的测算基础。

  Q:保利发展的项目跟投规定,单一项目跟投总金额上限将不超过项目资金峰值的10%,深圳控股的跟投比例会在哪个区间?

  A:公司大概也是10%的比例。因为管理层更多是想对项目风险控制,特别是,在大家头脑比较发热的时候,(一线员工)是不是那么狂热的去做这种投资选择。如果把10%放进去,可能你的思考会更多一些,特别是在风控和稳健性上会更强一些。

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