国管公积金贷款新政今起执行,北京楼市要降温?

综合2019-04-15 10:20:36来源:中房网

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  中房网讯 国管公积金贷款政策调整有了实锤。

  4月12日,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确,自4月15日起(网签日期),对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。业内人士指出,国管公积金贷款覆盖比例不高,市场影响有限,但政策收紧导向明显。

  何为国管公积金?

  国管公积金有别于北京市市管公积金,是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。

  国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。以2017年为例,当年北京一共发放住宅公积金贷款5.78万套,其中国管公积金只有6800套,占比大约12%。

  国管与市管的区别,基本上国家企业的公积金都是国管,地方省市的公积金是市管。

  有住房或有1笔住房贷款记录按二套房认定

  去年9月北京市属公积金贷款政策调整,市场猜测国管公积金也会很快跟上。和此前北京市属公积金一样,此次国管公积金中心也将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。

  新政规定,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

  借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。

  这也意味着,曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。

  二套房首付最低6成且最多贷60万

  首付比例同时也根据住房性质做了相应调整。根据规定,借款申请人购买经济适用住房的,首付比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%。

  购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

  贷款额度方面,首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度由此前的80万元下调至60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

  此外,在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

  同时,贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。

  支持购买政策性住房

  和以往一样,新政也再次强调要支持职工购买政策性住房。

  《通知》提出,职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款(以下简称贷款)额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。

  购买经济适用住房(包括按经济适用住房管理的住房,下同)申请贷款,按首套住房贷款政策办理;购买共有产权住房等政策性住房申请贷款,按借款申请人名下实际住房和贷款情况确定贷款适用政策。

  购买政策性住房办理贷款实行自动阶段性担保。材料齐备的,从申请到发放的办理周期不超过8个工作日。

  北京楼市“小阳春”或有所降温

  国管公积金收紧,不啻为向躁动的楼市泼了一盆“冷水”。专家分析,此次政策调整释放出公积金贷款收紧的信号,对于最近的楼市“小阳春”来说会有一定的打击。

  自春节过后,北京楼市出现了一波“小阳春”行情。北京首当其冲,根据中原地产研究中心数据显示,3月份北京二手房网签住宅16051套,这是2018年5月至今10个月的最高值。市场层面,春节之后北京开盘的不少限竞房项目都销售火爆,更有高端豪宅喊出要4月开始要涨价15%的传闻。

  支撑“小阳春”的是信贷相对宽松。根据央行公布的3月份信贷数据来看,3月新增人民币贷款16900.0亿元,当月社融规模增量28600.0亿,都高于预期,较前值回升。3月末,广义货币(M2)余额188.94万亿元,同比增长8.6%。创下近13个月新高。房贷方面,一线城市中,北广深已有不同程度的松动,深圳最早下调了房贷利率的上浮比例,北京基本维持不变,但部分银行的利率也有所松动,贷款条件与放款速度有不同程度放松。

  业内分析人士认为,因为之前市场已经炒作收紧,对市场直接影响不大,但从心理层面肯定会影响小阳春持续。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响,市场很可能比3-4月有所下行。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策调整体现了政策收紧的导向和管控思路,最核心的就是落实公积金贷款“认房又认贷”的政策,有助于把控公积金贷款发放节奏。

  严跃进指出,此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房,满足首套房刚需,遏制投资投机性的炒房需求,对北京市场影响比较明显。未来刚需楼盘销售预计好一些,改善型楼盘销售将受到一定影响。

  来源:北京商报、北京青年报、中国新闻网、华夏时报,中房网综合整理

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